Introduire de l’immobilier dans son portefeuille ? oui, mais pas pour tout le monde

L’immobilier doit être réservé aux investisseurs long terme et prêts à accepter une liquidité réduite sur une partie de leur portefeuille financier. Il ne doit pas être vu comme un substitut des produits court terme.

Quel est l’intérêt premier d’introduire de l’immobilier dans son portefeuille ?

Classe d’actifs qui offre une bonne visibilité et une régularité sur les rendements grâce aux loyers. Pour profiter de cette approche « income » qui permet dans le contexte actuel de taux bas de maintenir le niveau de produits financiers, il est néanmoins important de regarder à minima quelques critères :

Le taux d’occupation financier : proportion louée du parc immobilier

La durée ferme des baux : plus la durée sera longue, plus la visibilité sur le rendement sera forte

La qualité des actifs et leur valorisation

Mais cette première approche ne suffit pas selon nous car elle doit être combinée à une capacité à anticiper les rendements par type d’actifs et à comprendre les enjeux géographiques.

Une allocation immobilier bien diversifiée peut générer en moyenne une distribution de 4 à 5% par an mais un portefeuille uniquement constitué de bureaux parisiens va rapporter 3% actuellement. N’hésitez pas à vous entourer pour sélectionner vos produits par des professionnels capables d’analyser tout le marché et de réaliser des consultations. Faites attention aux frais cachés et demandez à toutes les parties prenantes (gérant, conseil, courtier…) d’afficher leurs rémunérations directes et indirectes.

Quels sont les écueils à éviter dans la construction d’une poche immobilier ou l’évolution d’une allocation immobilier déjà existante ?

Le contexte de taux bas et la recherche « à tout prix » de rendements de la part d’investisseurs institutionnels a entrainé une hausse significative des prix de l’immobilier.

Il est donc devenu indispensable d’être sélectif et de diversifier les types d’actifs et les zones géographiques dans une allocation immobilier.

En effet, historiquement les allocations immobilier des investisseurs institutionnels sont exposées à l’immobilier de bureau, notamment parisien à minima à 50%.

Cette stratégie a été très bénéfique en raison de la hausse des prix de l’immobilier de bureau prime (Quartier Centra Affaire) mais représente un risque à moyen terme dans un scénario de hausse marquée et brusque des taux d’intérêts.

En effet, les meilleurs actifs dits « primes » s’achètent aujourd’hui à des rendements inférieurs à 3%.

Nous recommandons donc à nos clients de :

limiter l’exposition bureau à un tiers dans la construction d’une allocation.

privilégier d’autres types d’actifs (commerce, santé, résidence étudiante …) dans de nouveaux investissements immobiliers et l’évolution de leur poche.

intégrer un profil de risque différent et une construction de la performance complémentaire (faible distribution, horizon plus court et création de valeur à la revente) en profitant notamment des opportunités sur les fonds « value added ». Ces fonds portent un risque de vacance (30% minimum) ou sur l’actif (restructuration) dans le but de créer un actif « core » dont la demande est forte actuellement et les prix élevés.